2025年希臘黃金簽證：25萬至80萬歐元投資指南

　　希臘黃金簽證計劃是歐洲領(lǐng)先的投資居留計劃，持續(xù)吸引著尋求通過房地產(chǎn)投資獲得希臘居留權(quán)的非歐盟富裕人士。繼2024年8月實施重大監(jiān)管更新后，該計劃目前采用復(fù)雜的三區(qū)體系，投資門檻從25萬歐元到80萬歐元不等。這些希臘黃金簽證新規(guī)為希望利用希臘黃金簽證計劃機(jī)遇的潛在投資者帶來了挑戰(zhàn)和機(jī)遇。

　　希臘居留簽證計劃最初于2013年推出，最低投資額為25萬歐元，但此后經(jīng)歷了重大調(diào)整。最新調(diào)整將于2024年8月31日起生效，這是該計劃自推出以來最重大的改革，旨在根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r和政府政策目標(biāo)，制定基于區(qū)域的投資要求。

　　2025年希臘黃金簽證關(guān)鍵點

　　希臘黃金簽證計劃提高居留最低投資額：優(yōu)質(zhì)區(qū)域從25萬歐元增至80萬歐元

　　新的投資門檻因地區(qū)而異：三個不同的區(qū)域，最低投資額不同

　　黃金地段（A區(qū)）需要最高投資：雅典、塞薩洛尼基和主要島嶼最低投資額為80萬歐元

　　B區(qū)提供均衡的機(jī)會：在區(qū)域內(nèi)最低投資額為40萬歐元

　　C區(qū)保持可負(fù)擔(dān)性：特定改造項目的最低投資額為25萬歐元

　　申請數(shù)量創(chuàng)歷史新高：2024年共收到9,289份申請，年增長率為10%

　　增強(qiáng)家庭福利：延長受撫養(yǎng)人年齡限制并納入同性伴侶

　　希臘黃金簽證新要求

　　根據(jù)2024年8月實施的《希臘黃金簽證法》，希臘投資簽證計劃進(jìn)行了全面重組。新規(guī)則設(shè)立了三個不同的地理區(qū)域，每個區(qū)域都有特定的投資門檻和房產(chǎn)要求，旨在平衡吸引外國投資與保護(hù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場。

　　獨家居住地：希臘黃金地段（A區(qū)）

　　A區(qū)涵蓋希臘最負(fù)盛名的地區(qū)，包括整個阿提卡行政區(qū)（雅典和比雷埃夫斯）、大塞薩洛尼基地區(qū)以及米科諾斯島和圣托里尼島等熱門島嶼?，F(xiàn)在，要在希臘投資這些黃金地段的居留權(quán)，投資者必須達(dá)到80萬歐元的最低投資門檻。

　　相比之前25萬歐元的要求，此次大幅提高反映了這些令人垂涎的目的地的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)價值和旺盛的需求。希臘黃金簽證A區(qū)房地產(chǎn)投資現(xiàn)在要求至少購買120平方米的單套房產(chǎn)，從而取消了之前將多套較小房產(chǎn)合并的選項。

　　A區(qū)指定還包括所有人口超過3,100人的希臘島嶼，確保熱門旅游目的地保持較高的投資要求，以有效管理外國投資流動。

　　平衡機(jī)遇：投資B區(qū)

　　B區(qū)是尋求希臘黃金簽證的投資者的戰(zhàn)略中間地帶，旨在平衡交通便利性和地理位置。這些區(qū)域要求的投資額度為40萬歐元起，涵蓋A區(qū)以外的所有希臘地區(qū)。

　　B區(qū)地段擁有極具吸引力的價值主張，最低房產(chǎn)面積要求同樣為120平方米，同時還能進(jìn)入具有強(qiáng)勁增長潛力的新興市場。這些地區(qū)的房價通常低于A區(qū)，投資者可以在投資門檻內(nèi)購買更大的房產(chǎn)或多套公寓。

　　哈維律師事務(wù)所強(qiáng)調(diào)，B區(qū)為尋求歐盟居留權(quán)的投資者提供了絕佳的機(jī)會，無需支付雅典或主要島嶼那樣的高昂價格，同時仍能保持強(qiáng)勁的租金收入潛力和房產(chǎn)升值前景。

　　另請閱讀：歐洲黃金護(hù)照：獲得歐盟公民身份的途徑

　　無障礙居?。禾剿鰿區(qū)投資

　　C區(qū)保留原有的25萬歐元投資門檻，是希臘投資者簽證計劃最便捷的入口。然而，此類別僅適用于商業(yè)地產(chǎn)改建為住宅，以及具有歷史或文化意義的受保護(hù)建筑的修復(fù)。

　　與A區(qū)和B區(qū)不同，C區(qū)投資不受規(guī)模限制，可位于希臘境內(nèi)任何地方。此類別支持希臘的文化保護(hù)目標(biāo)，同時為有意投資遺產(chǎn)修復(fù)項目的投資者提供經(jīng)濟(jì)實惠的投資途徑。

　　C區(qū)選項特別吸引對建筑修復(fù)和文化保護(hù)感興趣的投資者，它提供了獨特的投資機(jī)會，為希臘的歷史保護(hù)工作做出貢獻(xiàn)，同時確保了歐盟居留權(quán)。

　　2025年希臘黃金簽證：25萬至80萬歐元投資指南

　　希臘投資者簽證：超越居留權(quán)的更多福利

　　監(jiān)管文件要求、審批時間和居留義務(wù)的監(jiān)管框架基本保持不變，以確保現(xiàn)有黃金簽證持有人的連續(xù)性。此外，一些改進(jìn)措施也提升了該計劃對國際家庭的吸引力。

　　2024年希臘投資入籍計劃仍維持其七年時間表，但投資者現(xiàn)在必須證明其更強(qiáng)的融入要求，包括B1級希臘語能力以及對希臘歷史和文化的全面了解。

　　家庭融合福利已大幅擴(kuò)展，根據(jù)希臘2024年2月的婚姻平等立法，該計劃現(xiàn)已涵蓋同性伴侶。該計劃繼續(xù)允許三代受撫養(yǎng)人——投資者的配偶、21歲以下子女（每年續(xù)簽可延長至24歲）以及投資者和配偶的父母——享受希臘居留權(quán)的福利。

　　目前處理時間為4至12個月，但大量積壓案件影響了整體效率。2024年，該部共收到9,289份申請，但僅處理了1,617份許可證，導(dǎo)致積壓案件接近5萬件。不過，預(yù)計到2025年，數(shù)字化現(xiàn)代化舉措將提升處理效率。

　　希臘居留權(quán)的替代投資選擇

　　除了傳統(tǒng)的希臘黃金簽證房地產(chǎn)投資外，該計劃還提供多樣化的合格投資類別，以適應(yīng)不同的投資者偏好和風(fēng)險狀況。

　　金融投資選項包括在希臘信貸機(jī)構(gòu)存入500,000歐元定期銀行存款（期限至少為一年），以及需要投資500,000歐元、期限至少為三年的希臘政府債券。

　　企業(yè)投資機(jī)會允許在受監(jiān)管的市場上交易的希臘政府或公司債券投資800,000歐元，而350,000歐元的共同基金投資必須專注于希臘股票、公司債券或政府證券。

　　通過10年期酒店租賃協(xié)議進(jìn)行的旅游行業(yè)投資金額從250,000歐元到500,000歐元不等，具體取決于所在地區(qū)域，提供運營參與機(jī)會和居住福利。

　　專注于希臘房地產(chǎn)的另類投資基金要求最低投資額為350,000歐元，在保持黃金簽證合規(guī)性的同時提供投資組合多樣化。

　　稅收優(yōu)惠和財務(wù)優(yōu)勢

　　希臘黃金簽證持有者享有豐厚的稅收優(yōu)惠，尤其是通過非居住地稅收制度，符合條件的投資者可就其全球收入繳納每年10萬歐元的固定所得稅。該制度適用于過去七年非希臘稅務(wù)居民且持有50萬歐元以上投資的個人。

　　養(yǎng)老金領(lǐng)取者福利包括在希臘居住的前15年，外國養(yǎng)老金收入可享受7%的統(tǒng)一稅率，這為尋求歐洲居留權(quán)的退休人員節(jié)省了一大筆開支。家庭成員可以加入非定居制度，每人每年可額外獲得2萬歐元的補(bǔ)貼。

　　房產(chǎn)稅優(yōu)惠包括新房產(chǎn)24%的增值稅減免和3%的轉(zhuǎn)讓稅率，而價值500,000歐元以下的投保房產(chǎn)可享受20%的房產(chǎn)稅折扣。

　　當(dāng)前市場狀況和投資前景

　　希臘房地產(chǎn)市場繼續(xù)表現(xiàn)強(qiáng)勁，2024年第三季度價格年漲幅為7.8%，自2017年以來雅典地區(qū)連續(xù)七年增長，總計71.1%。2023年外國投資達(dá)到30億歐元，創(chuàng)歷史新高，同比增長8%。

　　旅游業(yè)復(fù)蘇推動市場基本面，2023年旅游業(yè)收入將達(dá)到205億歐元，比疫情前水平高出12.3%。預(yù)計2025年GDP增長率為2.1%，2026年為2.3%，這將支撐房地產(chǎn)持續(xù)升值和租金收入潛力。

　　各地區(qū)投資機(jī)會差異巨大，雅典中心城區(qū)房產(chǎn)平均價格為每平方米1,485歐元，而愛琴海北部和南部島嶼的房產(chǎn)平均價格為每平方米1,000-1,500歐元。主要城市的租金收益率通常在4-6%之間，旅游區(qū)的收益率甚至高達(dá)10%。

　　歐洲黃金簽證計劃比較

　　盡管近期門檻有所提高，希臘在歐洲投資移民領(lǐng)域仍保持競爭優(yōu)勢。塞浦路斯提供30萬歐元永久居留權(quán)，審批時間為2-4個月；馬耳他則要求30萬歐元及以上費用才能獲得永久居留權(quán)，審批時間為6-8個月。

　　葡萄牙于2023年取消了房地產(chǎn)投資，現(xiàn)在要求25萬歐元至50萬歐元的基金或文化投資，審批周期超過24個月。西班牙于2024年4月取消了房地產(chǎn)投資選項，要求100萬歐元的銀行存款，審批周期為2-3個月。

　　這些市場變化加強(qiáng)了希臘對于通過房地產(chǎn)投資尋求歐盟居留權(quán)的投資者的相對定位，特別是考慮到希臘獨特的可負(fù)擔(dān)性、家庭包容性和居留靈活性。