在希臘，新建房屋還是二手房：哪種投資更劃算？

　　投資希臘房產(chǎn)，無論是為了獲得收益、提升生活品質還是購買永久居所，最終往往需要在新建房屋和二手房之間做出選擇。新建房屋提供現(xiàn)代化的標準、節(jié)能環(huán)保和長期的資本增值，而二手房則以較低的入門價格和翻新潛力吸引買家。

　　對于大多數(shù)國際投資者，尤其是那些尋求低維護成本且符合黃金簽證資格的投資者而言，新建房屋往往是更穩(wěn)健、更具前瞻性的選擇。然而，在黃金地段，一些精選的二手房仍然具有價值，尤其是在經(jīng)過專業(yè)盡職調(diào)查之后。

　　在本文中，我們將探討這兩種方法的主要優(yōu)點和缺點，以幫助您決定哪種方法最適合您的策略。

　　希臘新建建筑

　　近年來，希臘新房需求顯著增長——2022年增長12%，2023年增長14%——尤其是在新開發(fā)項目有限的熱門地區(qū)。新房項目的平均售價通常為每平方米2500歐元。雖然比老房子貴，但購房者可以享受到現(xiàn)代化的建筑、舒適的居住環(huán)境和長期的價值。

　　新建房屋的主要優(yōu)勢：

　　現(xiàn)代建筑標準：新建公寓采用符合人體工程學的布局、隔音隔熱設施，并配備最新的材料和系統(tǒng)。這些房產(chǎn)符合現(xiàn)行的抗震規(guī)范，并達到高能效標準（A-B級）。相比之下，老房子通常屬于低能效等級（F-H級），這會導致更高的水電費，并可能在2030年后影響房屋的轉售或出租。

　　質量保證：新建房屋多年無需重大維修。開發(fā)商采用耐用、現(xiàn)代的材料，并為結構構件和公用設施（從管道到電氣）提供保修。

　　現(xiàn)代化的配套設施：新建住宅小區(qū)通常配備停車位、安保系統(tǒng)、太陽能熱水器、隔熱層以及其他老房子很少具備的設施。買家還可以在施工期間以最低成本定制裝修。

　　雖然新建房屋通常價格更高，但從長遠來看，這是一項明智的投資。它們通常位于正在開發(fā)的寧靜社區(qū)，基礎設施正在積極改善——雖然不一定位于市中心，但交通越來越便利，也越來越適合家庭居住。

　　新建房屋也完全符合希臘黃金簽證的申請條件。主要選項包括：

　　800,000歐元起——適用于高需求地區(qū)（例如雅典、塞薩洛尼基、米科諾斯、圣托里尼）至少120平方米的房產(chǎn)。

　　希臘其他地區(qū)起價40萬歐元。

　　特別受歡迎的途徑是將商業(yè)建筑改建為住宅單元：開發(fā)商負責所有許可證和重建工作，使投資者只需25萬歐元即可獲得現(xiàn)代化公寓和希臘居留權。

　　熱門地點

　　新開發(fā)項目主要集中在雅典及其阿提卡郊區(qū)。除了首都北部地區(qū)，雅典里維埃拉——格利法達、沃拉和沃利亞格梅尼——也提供靠近海邊的豪華公寓和別墅。希臘第二大城市塞薩洛尼基，在卡拉馬里亞、皮萊亞和埃沃斯莫斯等新興區(qū)域，也擁有許多現(xiàn)代化的住宅項目。

　　在島嶼上，新建住宅項目雖然較少，但仍然有。例如，克里特島在哈尼亞和埃盧達等地都有新建的住宅區(qū)。羅德島和科孚島也提供價格適中的新建別墅。而在米科諾斯島和圣托里尼島等旅游熱點地區(qū)，建筑活動受到嚴格限制，房價也明顯更高。

　　希臘二手房

　　二手房市場仍然是希臘最大的房地產(chǎn)市場：市中心和度假區(qū)的房屋大多建于20世紀60年代至90年代，因此價格通常較低。這使得老房子對預算有限的買家很有吸引力，但往往需要昂貴的翻新費用。

　　老舊的管道、線路、供暖和隔熱設施，以及破舊的電梯和屋頂，通常需要大量投資。維護費用由業(yè)主共同承擔，因此，意料之外的結構維修費用可能會大幅降低租金收益。

　　能源效率低下是另一個主要缺點。老房子通常屬于E、F或G級能效等級——這意味著冬季取暖費和夏季制冷費更高。歐盟正在實施更嚴格的能源法規(guī)，要求進行昂貴的升級改造才能保持市場競爭力。如果不進行改造，房屋的轉售或出租將會變得更加困難。

　　法律風險也十分常見。二手房可能存在非法改建、拖欠水電費或抵押貸款，或者產(chǎn)權糾紛等問題。因此，進行徹底的法律和技術檢查至關重要，以避免購入存在隱蔽結構缺陷或違反法規(guī)的房產(chǎn)。

　　最后，轉售流動性可能有限。缺乏建筑美感的板式建筑往往會隨著時間的推移而貶值。為了保持市場價值，業(yè)主必須定期投資維護和升級。否則，轉售時可能需要降價才能吸引買家。

　　熱門地點

　　雅典和塞薩洛尼基的老舊公寓仍然受到學生和外籍人士的青睞，尤其是在大學附近以及佐格拉福、庫卡基、尼亞波利和羅通達等商業(yè)中心地帶。在島嶼上，老房子和別墅的價格也很有吸引力，尤其是在克里特島、羅德島和科孚島的村莊里，翻新傳統(tǒng)石頭房屋的做法越來越受歡迎。

　　應該選擇新建房屋還是二手房？

　　黃金地段的優(yōu)質新建住宅具有很強的轉售潛力，能夠吸引富裕買家。雖然二手房價格較低，更容易入手，但其維護和法律風險也必須考慮在內(nèi)。價格適中的二手房銷售迅速，而高端新建住宅雖然銷售周期較長，但利潤空間更大。

　　通過房地產(chǎn)投資獲得希臘居留權

　　購買超過一定門檻的房產(chǎn)允許非歐盟國民申請

　　希臘黃金簽證

　　這份五年期居留許可可以續(xù)簽，并可完全進入申根區(qū)，享受希臘的銀行、醫(yī)療保健、教育，并在全球不確定時期提供可靠的備用方案。

　　申請人必須年滿18周歲，無犯罪記錄，并持有有效的健康保險。該許可可涵蓋投資者的配偶、21周歲以下的子女以及雙方的父母。主要條件是維持投資，允許每五年延期一次居留許可。

　　重要的是，居留權并不要求居住在希臘——這對于被動投資者來說非常理想。該簽證不允許就業(yè)，但允許從事商業(yè)活動。七年后，如果符合融入標準（語言、社會關系等），即可申請公民身份。

　　自2024年9月1日起，適用新的門檻：

　　在高需求地區(qū)（例如雅典、阿提卡、塞薩洛尼基、克里特島、圣托里尼島、米科諾斯島以及人口超過3100人的城鎮(zhèn)），售價可達80萬歐元。

　　其他所有領域共計40萬歐元。

　　無論哪種情況，房產(chǎn)面積都必須至少為120平方米，且必須直接從開發(fā)商處購買。短期出租（例如Airbnb）是不允許的。此項變更旨在穩(wěn)定市場并吸引長期投資者。

　　更靈活且更具成本效益的選擇是投資25萬歐元用于：

　　一座列入保護名錄（受文物保護）的建筑待翻新

　　或者

　　將商業(yè)地產(chǎn)（辦公室/商店/倉庫）改建為住宅。

　　在這種情況下，開發(fā)商負責全部翻新工作，投資者則獲得一套現(xiàn)代化、節(jié)能的公寓，可用于出租或自住。這種策略在雅典尤其可行，因為那里有大量合適的商業(yè)建筑。